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Kein "actio pro socio": Wer ist klageberechtigt bei zweckwidriger Nutzung in verwalterloser Zweier-WEG?

"Actio pro socio" bezeichnet im deutschen Gesellschaftsrecht die gerichtliche Geltendmachung der Gesellschaft zustehender Sozialansprüche durch einen einzelnen Gesellschafter. Ob diese "Klage für die Gesellschaft" auch innerhalb einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) möglich ist, wenn diese nur aus zwei Eigentümern besteht, konnte final der Bundesgerichtshof (BGH) beantworten.

In der Eigentumsanlage mit zwei Einheiten mit Sonder- und Teileigentum an Wohn- und Gewerberäumen war kein Verwalter bestellt worden. Als nun einer der beiden Eigentümer die Gewerberäume in Wohnräume umwidmen lassen wollte, ging der andere gegen die seiner Ansicht nach zweckwidrige Nutzung vor, indem er auf Unterlassung der Wohnnutzung klagte.

In der Sache hatte der Kläger womöglich Recht - dennoch wies auch der BGH seine Klage als unzulässig ab. Denn auch in einer Zweiergemeinschaft ohne Verwalter können Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden - und nicht von einem einzelnen Wohnungseigentümer. Die verwalterlose Zweiergemeinschaft wird dann bei der Geltendmachung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen, die sich auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen der Wohnungseigentümer beziehen, von dem jeweils anderen Wohnungseigentümer vertreten. Es klagt also immer die Gemeinschaft und nicht der Einzelne. Allerdings ist in diesem Fall eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung vor der Klageerhebung nicht mehr erforderlich.

Hinweis: Je größer eine Wohnungseigentumsanlage ist - je mehr Eigentümer also vorhanden sind -, desto weniger erbittert werden häufig Rechtsstreitigkeiten geführt. In kleinen Anlagen sieht das naturgemäß anders aus.

Quelle: BGH, Urt. v. 09.02.2024 - V ZR 6/23

zum Thema:

Mietrecht

(aus: Ausgabe 06/2024)

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